경제/금융 공부 - 주택금융의 이해 : Securitization, MBS, 원리금균등분할상환

1. 금융증권화( Securitization )

     

     금융의 증권화란 금융기관이 자금의 조달과 운용에서 종래보다 증권을 이용한 자금조달 및 운용이 확대되는 것으로 금융시장의 금융중개방식이 직접금융화 되거나 대출채권이 금융시장에서 증권화 되는 현상으로 나타난다. 

즉, 금융시장에서의 자금조달방식이 간접금융방식으로부터 주식채권기업어음 등 직접금융방식으로 전환되거나, 금융기관의 자금조달방식이 예금 등에서 CD금융채 또는 수익증권, CMA 등 유가증권연계 금융상품으로 전환되고, 금융기관의 대출 채권 또는 기업의 매출채권을 담보로 증권을 발행하는 것을 말한다. 이의 구체적인 사례를 열거하면, 

첫째, 국제금융시장에서 은행대출이 감소하고 증권발행이 증가하고 있으며, 

둘째, 大型銀行들이 자금조달과 운용에서 증권의 비중이 증대하고 있으며, 

셋째, 채권의 유동화를 목적으로 대출채권을 담보로 하는 증권이 많이 발행되고 있음을 알 수 있다. 

      1970년∼1980년대까지 국제금융시장에서 주역을 담당했던 신디케이트론이 줄어들고 변동금리부채권(FRN), NIF 또는 유로CP 등이 급속히 증가하였다. 더구나 대출채권이 증권화하고 전통적인 대출과 증권이 혼합된 상품이 등장하여 금융시장과 자본시장의 구분이 애매하게 되었다. 미국내 시장에서도 금융의 증권화가 이루어지고 있어, 보유자산을 담보로 채권과 CP를 발행하여 자산의 유동화를 꾀하는 예가 증가되고 있으며, 최근에는 CMO(Collaterized Mortgage Obligation)과 CARS (Certificates for Automobile Receivables) 등도 인기를 끌며 대형상업은행이 대출채권 전매를 실시하고 있다. 

     일본 등 선진국에서도 증권화현상이 일어나고 있는데, 주요요인으로는 

첫째, 개발도상국의 채무위기를 들 수 있다. 선진 각국의 국제상업은행은 이에 대응하여 대출선을 선진국의 정부, 정부기관과 우량기업으로 바꾸었는데, 이들은 신디케이트론 보다는 증권발행을 선호하여 FRN, NIF, RUF 등이 증가하게 되었다. 

둘째, 국제금융시장의 자본흐름의 변화를 들 수 있다. 1980년대 초까지는 OPEC가 자금공급원 이었으나 석유위기 이후에는 일본과 EC일부국가가 자금을 공급하게 되었으며, 이들이 여유자금을 단순하게 은행에 예치하기 보다는 금리가 높은 증권투자를 선호하게 되어 금융의 증권화가 가속되었다. 

셋째, 금융기법의 혁신을 들 수 있다. 특히 환율과 금리의 리스크를 커버하는 기법이 개발되어 금융증권화가 불가피하였는데, 이들 기법이 증권을 통하여 이루어지지 때문이다.

<출처 : 금융위원회 홈페이지 >

2. 주택저당증권 [MBS: Mortgage Backed Securities]

     

      주택금융기관이 주택자금을 장기로 빌려주면서 저당권을 매각하거나 증권형태로 발행해 새로운 주택자금을 마련해 다시 유통시키는 제도이다. 예를 들어 1억원짜리 집을 사려는 사람은 1000만원만 내고 나머지 9000만원은 집을 담보로 빌린 후 20∼30년 정도의 장기간에 걸쳐 갚는 것이다. 주택자금 대출을 원하는 고객이 이처럼 금융기관에 담보를 제공하고 자금을 융자 받으면 금융기관은 주택대출채권 담보를 바탕으로 저당대출채권을 만들어 중개기관에 매각한다. 주택저당금융회사는 이처럼 금융기관이 가진 주택저당증권을 모아 개별적으로 또는 몇 개로 묶어 금융시장의 투자가들에게 판매해 현금,채권,증권 등 유동성 있는 자산으로 바꾸는 중개기관이다. 중개기관은 저당대출채권으로 유동화증권을 발행해 투자자에게 매각, 자금을 회수한다. 이런 거래가 반복되면 금융기관은 자기자금을 이용하지 않고도 계속 주택자금을 융자할 수 있게 된다. MBS유동화 제도는 금융기관에게는 장기대출에 대한 자금 확보의 어려움을 극복할 수 있고, 주택 실수요자들은 주택구입자금을 장기/저리로 빌려 쓸 수 있다는 장점이 있다. 주택만 대상으로 하기 때문에 부동산을 포함한 자산이나 채권을 근거로 발행하는 자산담보부채권(ABS, Asset Backed Securities)과는 다르다.<출처 : 금융위원회 홈페이지 >

MBS 발행은는 위의  기본적인 기능외에 금융기관측면에서 주택담보대출의 조기상환이라는 예측이 어려운 Risk를 투자자에게 분산시키는

기능도 가지고있다

3. 모기지론 : 원리금균등 분할상환 VS 원금균등분할상환

     - 원리금균등상환  : 채무자의 납부이자 총액이 원금균등분할상환 보다 많다.

          초기 대출이자 > 원금

          후기 대출원금 > 이자

     - 원금균등상환  : 전체 이자는 원리금균등상환보다 적음,  초기 납부금액이 많다, 초기에 DTI에 안좋다.